Инвестиционный договор.

Рубрика. Консультация руководителя отдела корпоративного управления и собственности ООО «Синай»
Корышева Светлана Сергеевна,
8 (3519) 23-74-72, 23-51-23

pic-190Открываем серию публикаций на тему: «Правовое сопровождение приобретения новых объектов недвижимости на различных этапах строительства».

В настоящее время для оформления отношений, связанных с приобретением новых объектов недвижимости, используется несколько видов договоров:

  1. инвестиционный договор;
  2. договор долевого участия в строительстве;
  3. договор предварительной купли-продажи;
  4. договор о приобретении права на заключение договора купли-продажи.

Рассмотрим инвестиционный договор, основные понятия, структуру и его применение.
Инвестиционный договор – договор, который определяет взаимоотношения владельцев средств, вкладываемых, в данном случае, в объекты строительства. Средства, инвестируемые в строительство, могут быть как собственными, так и привлеченными. Договор предусматривает переход права собственности на объект.

Сторонами инвестиционного договора являются Заказчик и Инвестор. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. В качестве Заказчика могут выступать физические и юридические лица.

Взаимоотношения по инвестиционному договору в строительстве строятся по следующей схеме: Инвестор обязуется передать Заказчику инвестиции, а Заказчик за вознаграждение обязуется осуществить их вложение с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность Инвестору в срок, установленный договором.

При заключении договора сторонам необходимо оговорить следующие его условия: предмет договора, размер инвестиций, срок реализации инвестиционного проекта.

При приобретении объектов недвижимости (инвестирования в строительство) предмет договора может быть сформулирован следующим образом:
«Инвестор обязуется передать Заказчику денежные средства (инвестиции) для строительства жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по строительному адресу г. Троицк, улица Цветочная, 24, техническая характеристика которого указана в приложении № 1 к договору, в размере установленной договором доли, составляющей в натуре однокомнатную квартиру, техническая характеристика которой указана в приложении № 2 к договору, а Заказчик обязуется осуществить вложение инвестиций с целью строительства указанного жилого дома и последующей передачи в собственность Инвестора оговоренной доли.»

Размер инвестиций в денежном выражении может быть согласован в договоре двумя способами:

На практике чаще всего используют поэтапную передачу инвестиций Заказчику, связанную с графиком выполнения работ по договору, при этом количество этапов передачи инвестиций и суммы вклада каждого этапа могут быть различными, например:

№ платежа Срок внесения Сумма вклада, рублей
1 20.01.2009 315 000
2 20.02.2009 41 350
3 20.03.2009 55 550
.. ………. .. …
Последний платеж 20.12.2009 73 000
ИТОГО размер инвестиций 1 050 000

Договором могут быть установлены сроки различных этапов реализации инвестиционного проекта: срок сдачи объекта государственной приемочной комиссии, срок передачи объекта вместе с необходимыми сопроводительными документами Инвестору (акт приемки-передачи и др.), срок передачи документов Заказчиком для оформления права собственности на объект Инвестором.

При заключении договора возникают обязанности сторон.

К основным обязанностям Инвестора необходимо отнести следующие:

Заказчик, в свою очередь, обязан:

В целях обеспечения исполнения сторонами инвестиционного договора своих обязательств договором может быть предусмотрена неустойка – уплата определенного договором процента или фиксированной суммы стороной, нарушившей свои обязательства, потерпевшей стороне.

Право собственности на объект строительства (или его долю) может быть оформлено как на самого Инвестора, так и на третье лицо, не являющееся стороной договора (к примеру, на несовершеннолетнего ребенка). Также право собственности на объект строительства (или его долю) может быть переуступлено другому лицу (правопреемнику), при этом Инвестор согласовывает с Заказчиком передачу своего долевого участия в строительстве Объекта правопреемнику, после чего первоначальный договор расторгается, а с правопреемником Инвестора Заказчик заключает новый договор инвестирования в строительство Объекта.

По взаимному согласию сторон и при возникновении необходимости инвестиционный договор может быть расторгнут и заключен другой договор (к примеру, договор долевого участия в строительстве), а суммы, внесенные ранее по договору инвестирования, будут зачтены в счет первоначального взноса по новому договору.

В случае смерти Инвестора все его права и обязанности по инвестиционному договору переходят к его наследникам согласно законодательству РФ.

На сегодняшний день инвестиционный договор является одним из самых распространенных договоров на приобретение новых объектов недвижимости.