Договор предварительной купли-продажи

Продолжение: Консультация руководителя отдела корпоративного управления и собственности ООО «Синай»
Корышева Светлана Сергеевна,
8 (3519) 23-74-72, 23-51-23

pic-190Продолжаем тему «Правовое сопровождение приобретения новых объектов недвижимости на различных этапах строительства».

В этом номере рассмотрим Договор предварительной купли-продажи недвижимости.

Такой договор заключается в соответствии со ст. 429 ГК РФ.

Специфика данного договора состоит в том, что застройщик принимает на себя обязательство заключить после сдачи объекта недвижимости договор купли-продажи квартиры с покупателем на заранее определенных условиях.

Прежде всего, важно запомнить одно правило: чем конкретнее описано то, что будет предметом договора предварительной купли – продажи — тем лучше. Основной договор заключается на тех же условиях, что содержатся в предварительном договоре. Это означает, что чем корректнее и полнее описаны условия основного договора в предварительном договоре, тем больше шансов приобрести недвижимость соответствующую представлениям покупателя.

Если покупателю предлагают договор, который не устраивает его и не гарантирует его прав при заключении основного договора, покупатель может смело требовать внесения в договор изменений. Существенными условиями, которые должны быть обязательно оговорены в договоре предварительной купли-продажи, выступают:

  1. Параметры квартиры, в отношении которой в дальнейшем планируется заключение договора купли – продажи. К таким параметрам следует отнести: площадь квартиры, ее место расположения (этаж, место положения на лестничной площадке), уровень отделки квартиры (чем подробнее описан этот параметр, тем лучше), наличие межкомнатных перегородок в квартире, балкона и т.п.
  2. Комплектация квартиры: электропроводка, сантехника, оконные блоки, телефонные линии и прочие «мелочи».
  3. Обязательным условием является наличие установленной цены в договоре. Эта цена и будет той, по которой покупателю передается недвижимость. При этом важно так же оговорить в договоре, является ли цена окончательной либо подлежит изменению в зависимости от изменения площади квартиры по фактическим замерам БТИ и от изменения размеров и сроков внесения платежей, предусмотренных договором.
  4. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Закон устанавливает, что если такой срок не определен в предварительном договоре, стороны обязуются заключить основной договор в течение года со дня заключения предварительного.
  5. Срок передачи недвижимого имущества по основному договору так же может быть определен в предварительном договоре. Это очень полезный момент для покупателя, особенно в условиях постоянного срыва строительными компаниями сроков сдачи объектов.
  6. Порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество, за чей счет совершается регистрация (уплата соответствующих государственных пошлин).
  7. Ответственность застройщика, в случае если квартира не будет предана в определенный основным договором срок.
  8. Порядок и основания расторжения устанавливаются договором.

По общему правилу, согласно главе 29 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Соглашение о расторжении договора совершается в письменной форме.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Данный договор является удобным как для покупателя, так и для застройщика, а также довольно распространен в практике приобретения новых объектов недвижимости.