Договор о приобретении права на заключен.

Продолжение: Консультация руководителя отдела корпоративного управления и собственности ООО «Синай»
Корышева Светлана Сергеевна,
8 (3519) 23-74-72, 23-51-23

pic-190Продолжаем тему «Правовое сопровождение приобретения новых объектов недвижимости на различных этапах строительства».

В этом номере рассмотрим Договор о приобретении права на заключение договора купли-продажи квартиры.

Такой договор является нетиповым договором в гражданском обороте. В соответствии со статьей 421 ГК РФ, стороны могут заключать договоры, не предусмотренные ГК РФ.

Можно сделать вывод о том, что Договор о приобретении права на заключение договора купли-продажи квартиры содержит элементы нескольких договоров, предусмотренных ГК РФ: договора купли-продажи, цессии, об оказании услуг, предварительного договора и др., поэтому его условия определяются как в соответствии с законом, так и на основании договоренности сторон.

Представляется оптимальным использовать такие наименования сторон: Застройщик (продавец права) и Покупатель.

Существенным условием любого договора является его предмет. Предмет договора о приобретении права на заключение договора купли продажи квартиры можно определить следующим образом: по данному договору Застройщик продает Покупателю право заключить в будущем договор купли-продажи определенной квартиры в строящемся доме и принимает на себя обязательство «забронировать» за Покупателем выбранную им квартиру, право на приобретение которой оплачено. Покупатель, в свою очередь, должен оплатить переданное ему право по цене, определенной в договоре.

Условиями договора могут выступать:

  1. Стоимость приобретения права на заключение договора купли-продажи или размер платежа по договору. Размер платежа обычно составляет какой-либо процент от стоимости квартиры, он оговаривается сторонами при заключении договора. Необходимо отметить, что данный платеж, являясь платой за приобретенное право, не может считаться платежом, внесенным в счет оплаты квартиры.
  2. Дата ввода объекта в эксплуатацию.Указание этой даты может быть необходимо сторонам для исчисления пресекательных и иных сроков, установленных договором, так как дата ввода объекта в эксплуатацию является ключевой. Лучше, если она будет определена некоторым периодом времени (например: «III квартал 2009 года» или «не позднее 30 ноября 2009 года»).
  3. Срок заключения договора купли-продажи объекта недвижимости.Договором о приобретении права на заключение договора купли-продажи квартиры должен быть предусмотрен срок, в течение которого Покупатель может реализовать свое приобретенное право заключить договор купли-продажи на определенную квартиру, а Застройщик обязан заключить такой договор. По истечении такого срока обязанность Застройщика заключить договор купли-продажи квартиры прекращается, и в случае обращения Покупателя к Застройщику за заключением договора купли-продажи квартиры по истечении срока Застройщик вправе отказать Покупателю заключить договор купли-продажи.

    Обязанность Покупателя заключить договор купли-продажи квартиры рассматриваемым договором предусмотрена быть не может, так как решение о реализации приобретенного права принимается Покупателем самостоятельно. Застройщик может настаивать на включении в договор приобретения права условий о выплате Покупателем определенных денежных сумм Застройщику в случае отказа от заключения договора купли-продажи квартиры (убытков, которые возникли в связи с невозможностью реализовать квартиру другому покупателю).

    В случае отказа Покупателя от заключения договора купли-продажи, денежные средства, уплаченные за приобретенное право, Покупателю могут быть возвращены, если такое условие предусмотрено в договоре.

  4. Стоимость одного квадратного метра объекта недвижимости.По договору приобретения права на заключение договора купли-продажи квартиры расчеты за приобретаемое жилое помещение не производятся. Однако предусмотреть договором приобретения права стоимость приобретаемой квартиры необходимо каждой из сторон. Так как в момент заключения договора приобретения права на заключение договора купли-продажи квартиры ее общую площадь возможно определить только по данным проектной документации, лучше договориться о цене за 1 квадратный метр общей площади квартиры, право на покупку которой приобретается.

    В договор приобретения права на заключение договора купли-продажи квартиры можно включить и иные условия, которые стороны считают необходимым оговорить при заключении договоров: срок действия договора, порядок возврата уплаченных по договору денежных средств, обеспечительные меры для обеих сторон, срок и порядок расчетов за квартиру, срок и порядок передачи квартиры Покупателю, порядок изменения общей стоимости квартиры, возможность расторжения договора, санкции за нарушение обязательств по договору купли-продажи и иные условия.

    Такой тип договоров, как правило, заключается только на первоначальном этапе строительства.