Договор долевого участия в строительстве

Продолжение: Консультация руководителя отдела корпоративного управления и собственности ООО «Синай»
Корышева Светлана Сергеевна,
8 (3519) 23-74-72, 23-51-23

pic-190Продолжаем тему «Правовое сопровождение приобретения новых объектов недвижимости на различных этапах строительства». В этом номере рассмотрим Договор долевого участия в строительстве.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора долевого участия в строительстве, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон).

Закон предусматривает обязательную регистрацию договоров долевого участия в строительстве в органах федеральной регистрационной службы. Если на данную квартиру уже заключен договор, второй договор на нее он уже не зарегистрирует. Таким образом, риск «двойных продаж» минимален.

Сторонами договора, в соответствии с Законом, являются Застройщик и Участник долевого строительства (дольщик). Застройщиком может быть только юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, на котором будет осуществлено строительство объекта недвижимости. Дольщиком по договору долевого участия в строительстве может быть как физическое, так и юридическое лицо. В обязательстве долевого участия может иметь место множественность лиц, то есть в качестве дольщиков на одной стороне договора могут выступать оба супруга, либо родители и дети. В таком случае такие лица становятся сособственниками квартиры. Если Дольщик не обладает полной дееспособностью в силу возраста или ограничений, наложенных судом, его права и обязанности по договору участия в строительстве осуществляют законные представители, опекуны или попечители. В случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам.

В договоре должны быть указаны следующие обязательные условия, без которых он считается незаключенным:

  1. определен объект долевого строительства.
    Для согласования условия о предмете договора стороны должны обязательно указать характеристики объекта (квартиры):

    • предварительный номер квартиры;
    • этаж, на котором она расположена, и ее положение в осях;
    • планировку квартиры;
    • количество уровней квартиры;
    • общую проектную площадь квартиры, в том числе полезную;
    • наличие и площадь балконов;
  2. установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства их участникам (дольщикам).
    В соответствии со ст. 6 Закона Застройщик обязан передать Дольщику объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В том случае, если строительство объекта не может быть завершено в предусмотренный договором срок, Застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить Дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. При этом Законом определено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи Дольщику объекта строительства Застройщик уплачивает участнику долевого строительства (дольщику) неустойку (пени) в установленном законом размере.
    Передача объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Дольщиком осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту, при этом передача объекта долевого строительства не может быть осуществлена ранее, чем в установленном порядке будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  3. указана цена договора (объекта долевого участия), сроки и порядок ее уплаты.
    Цена договора – это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (дольщиком) для строительства (создания) объекта долевого строительства.
    Денежные средства могут вноситься как единовременным платежом, так и по частям. Как правило, вся или большая часть денежных средств подлежит перечислению до момента завершения строительства. В случае если денежные средства будут вноситься дольщиком по частям, то при заключении договора сторонами должен быть составлен и согласован график внесения платежей.
    В случае если фактический размер объекта недвижимости не совпадает с проектной площадью (указанной в договоре), то в договоре должен быть предусмотрен порядок расчета сторон по возврату или доплате денежных средств;
  4. определен гарантийный срок на объект долевого строительства – обычно не менее 5 лет.
    В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора или качество объекта не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, или объект построен с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, Дольщик по своему выбору вправе потребовать от Застройщика:

    • Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
    • Соразмерного уменьшения цены договора;
    • Возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Следует отметить, что договор долевого участия в строительстве является не самым распространенным договором, но при этом обеспечивает Дольщику наибольшую защиту от рисков.